Галимова В.М.

аспирант ЮФ ИЭУП РГГУ, начальник отдела Государственного комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним г. Москвы ("Москомрегистрация")

 

Системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

 

Основным законодательным актом, регулирующим правоотношения в сфере государственной регистрации прав на недвижимость, является Федеральный закон от 21 июля 1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон, Закон о регистрации), принятие которого было прямо предусмотрено Гражданским кодексом РФ (п. 6 ст. 131 ГК, ст. 8 Вводного закона к части первой ГК, ст. 7 Вводного закона к Части второй ГК).

Закон определяет государственную регистрацию как  юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Таким образом, она позволяет осуществлять государственное признание прав на недвижимое имущество и служит средством обеспечения государственной охраны этих прав, упорядочения гражданского оборота недвижимости, защиты законных интересов участников рынка недвижимости.

Действующим законодательством  установлен особый правовой режим недвижимости как объектов прав.

Принципиальной особенностью системы государственной регистрации является то, что производится регистрация не объектов недвижимости, не документов на недвижимость, не физических и юридических лиц, которые приобрели недвижимость, а именно прав на недвижимость и сделок с ней.[145]

Государственной регистрации подлежат следующие вещные права на недвижимое имущество (ст. 131 и ст. 216 ГК): право собственности, право хозяйственного ведения имуществом, право оперативного управления имуществом, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, сервитут.

По общему правилу, установленному п. 2 ст. 8 ГК, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом. Таким образом, государственная регистрация носит правоустанавливающий характер. Вместе с тем, ГК допускает исключения, установленные законом, когда государственная регистрация носит правоподтверждающий характер и только подтверждает существование права. Например, права на имущество возникают независимо от регистрации в следующих случаях. В соответствии со ст. 1152 ГК (ранее ст. 546 ГК РСФСР) принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства. Похожая ситуация возникает у членов жилищных, жилищно-строительных, дачных кооперативов, которые в соответствии с п. 4 ст. 218 ГК приобретают право собственности с момента полной выплаты паевого взноса. В случае приватизации жилых помещений, согласно прежней редакции ст. 7 Закона РФ от 04 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее Закон о приватизации) право собственности возникало с момента регистрации договора безвозмездной передачи в уполномоченном органе местного самоуправления. После 21  мая 2001г., в соответствии с ч. 3 ст. 7 Закона о приватизации (в редакции Федерального закона от 15 мая 2001 г. №54-ФЗ) право собственности возникает с момента государственной регистрации.

Пунктом 1 статьи 6 Закона о регистрации установлено, что если права возникли до введения в действие Закона, то они признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.  Однако при необходимости заключения и регистрации тех или иных сделок по распоряжению таким имуществом требуется осуществить регистрацию ранее возникших прав в порядке, установленном Законом о регистрации.

В ряде случаев, определенных законодателем, государственная регистрация вещных прав (их возникновение, переход и прекращение) осуществляется в два этапа. На первом этапе регистрируется сделка с недвижимостью, а после выполнения условий договора регистрируется право. Таким образом, регистрация прав и сделок являются различными регистрационными действиями, влекущими различные правовые последствия. С момента регистрации сделки договор считается заключенным, а обязательства по нему – возникшими. При этом право отчуждателя прекращается, а право приобретателя по договору возникает только в момент регистрации права.

Для сделок, подлежащих обязательной государственной регистрации в установленных случаях, моментом заключения является также момент регистрации (п. 3 ст. 433 ГК).

Подлежат регистрации и считаются заключенными с момента таковой следующие сделки:

- договор купли-продажи и мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558, п. 2 ст. 567 ГК);

- договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК);

- договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК);

- договор купли-продажи и мены предприятия (ст. 560 ГК);

- договор аренды предприятия независимо от срока (п. 2 ст. 658);

- договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК);

- договор аренды юридическим лицом жилого помещения независимо от срока (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 671 ГК);

- договор передачи недвижимого имущества в доверительное управление (п. 2 ст. 1017 ГК);

- ипотека (ст. 339, 488, 489, 131 ГК);

- договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года (п. 2 ст. 609 ГК, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ);

- сервитут.

В иных случаях регистрируется только переход права к приобретателю по договору.

Помимо регистрации договора об ипотеке возможно также возникновение ипотеки по закону в случаях, когда:

- недвижимость приобретается в рассрочку или в кредит и с момента  передачи считается находящейся в залоге у продавца (п. 5 ст. 488, п. 3 ст. 489 ГК);

- договором ренты предусматривается передача недвижимого имущества получателем ренты в собственность плательщику ренты за плату, в рассрочку или в кредит (применяются правила о купле-продаже недвижимости, ст. 585 ГК);

- жилой дом или квартира, приобретенные или построенные с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, считаются находящимися в залоге у кредитной организации, предоставившей кредит (п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке (в редакции от 11 февраля 2002 г. №18-ФЗ)).

При этом согласно действующей редакции ст. 20 Закона об ипотеке, государственная регистрация ипотеки в силу  закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.

С вступлением в силу Закона о регистрации уменьшилось число случаев обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Подлежат обязательному нотариальному удостоверению договор ренты (ст. 584 ГК), договор об ипотеке согласно п. 2 ст. 339 ГК, а также уступка требования (п. 1 ст. 389 ГК), основанного на сделке с недвижимостью, совершенной в нотариальной форме. В остальных случаях стороны договора вправе самостоятельно выбрать, обращаться ли им за удостоверением сделки к нотариусу либо совершить ее в простой письменной форме.

В соответствии с п. 3 ст. 2 Закона датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Государственная регистрация прав на всей территории Российской Федерации проводится по установленной Законом системе записей о правах на уникальный объект недвижимости в ЕГРП (ст. 12 Закона). Правила ведения ЕГРП утверждены Постановлением Правительства РФ от 18 февраля  1998 г. № 219 (в редакции Постановления Правительства РФ от 23 декабря 1999 г.). Записи, которые вносятся в ЕГРП, содержат все сведения о возникновении, изменении, прекращении прав на объекты недвижимости; сведения, описывающие объекты права; сведения о правообладателях; об ограничениях (обременениях) прав; а также сведения обо всех документах, на основании которых записи были внесены в реестр. Запись, произведенная в ЕГРП, считается действующей до момента ее погашения при прекращении права или его ограничения.

Для каждого объекта недвижимого имущества, являющегося отдельным объектом права, формируется отдельный раздел ЕГРП, который закрывается только в случае ликвидации или преобразования объекта.

Одной из особенностей системы государственной регистрации прав является установленная Законом открытость сведений, содержащихся в ЕГРП. Любое лицо имеет право получить информацию в виде выписки из ЕГРП о любом объекте недвижимого имущества, обратившись в учреждение юстиции – орган, осуществляющий государственную регистрацию и ведение реестра. В течение пяти дней учреждение юстиции обязано предоставить информацию в виде выписки из ЕГРП, содержащей описание объекта, данных о правообладателе и существующих на момент предоставления информации правах на объект и их ограничениях (обременениях). Законом (ст. 7) установлен круг лиц, имеющих право на предоставление более полной информации, К ним относятся правообладатели, их наследники, налоговые, судебные, правоохранительные, антимонопольные органы, руководители органов государственной власти и местного самоуправления, Счетная палата РФ. В то же время учреждение юстиции обязано предоставлять по запросу правообладателя сведения о лицах, получивших информацию о принадлежащем ему имуществе.

Государственная регистрация носит заявительный характер и осуществляется по инициативе правообладателей или лиц, приобретающих права, в срок не более месяца со дня подачи заявления и необходимых документов. Статьей 13 Закона установлен единый порядок проведения регистрационных действий. Принятые учреждением юстиции документы подвергаются правовой экспертизе, в ходе которой проверяется законность сделки, устанавливается отсутствие или наличие противоречий между заявленными и зарегистрированными правами. При отсутствии противоречий либо иных оснований для отказа (ст. 20) или приостановления (ст. 19) государственной регистрации сведения вносятся в ЕГРП, совершаются надписи на правоустанавливающих документах и выдаются свидетельства о произведенной регистрации прав. Законом установлена недопустимость истребования дополнительных документов. В случае сомнений в подлинности представленных документов регистратор вправе приостановить регистрацию сроком не более месяца и направить документы на подтверждение подлинности. Заявители вправе представить дополнительные документы–основания для государственной регистрации, при получении уведомления от регистратора о возникновении сомнений в наличии оснований для регистрации. По воле заявителя течение срока регистрации может быть прервано на срок не более трех месяцев. Основанием для приостановления может  также явиться определение или решение суда.

Регистрационные действия не всегда заканчиваются внесением сведений в ЕГРП. В случае если правовой экспертизой установлено наличие оснований для отказа, определенных статьей 20 Закона, учреждение юстиции вправе отказать в регистрации. Отказ в регистрации либо в выдаче информации из ЕГРП может быть обжалован в судебном порядке.

В целях защиты прав и интересов участников рынка недвижимости Закон возложил на учреждение юстиции ответственность за своевременность и точность записей о правах и сделках в ЕГРП, за полноту и подлинность выдаваемой информации. Такая гражданско-правовая ответственность (ст. 15, 16 ГК) может налагаться решением суда по иску пострадавшего лица при условии наличия вины учреждения юстиции в нарушении прав пострадавшего лица.

Анализ норм законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и общественных отношений, регулируемых им, позволяет сформировать несколько взаимосвязанных принципов: принцип законности, принцип обязательности, принцип достоверности записей в ЕГРП, принцип приоритета ранее зарегистрированных прав, принцип единства, принцип двойной регистрации, принцип гласности.[146]

31 января 2003 г. исполнилось пять лет со дня вступления  в силу Закона о регистрации. Но даже за столь непродолжительный срок практическая реализация требований законодательства о недвижимости позволила выявить несовершенство некоторых норм, пробелы и противоречия. Существование достаточно большого числа нормативных правовых актов, регламентирующих правоотношения по поводу  недвижимости, к сожалению, не привело к созданию системы стабильного внутренне непротиворечивого гражданского законодательства о недвижимости.[147]

В этой связи большую работу по подготовке изменений, дополнений в Закон и иные нормативные акты, а также по разработке и изданию методических и инструктивных материалов проводит Министерство юстиции РФ.

Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства образована рабочая группа по подготовке концепции развития законодательства о недвижимом имуществе и его регистрации. Перед рабочей группой поставлена задача на основе сложившейся правоприменительной практики предложить комплексные решения, направленные на устранение противоречий в различных законодательных актах о недвижимости и совершенствование правового регулирования оборота недвижимого имущества, которые охватывали бы как необходимые изменения и дополнения ГК и других законов, так и разработку новых законов.[148]

Единообразие в правоприменительной практике позволит в полной мере реализовать гарантии прав участников правоотношений на рынке недвижимости.